Immeuble à appartements : Combien de certificats PEB ?
27 octobre 2020
Prenons l’hypothèse la plus courante :
« J’ai transformé mon habitation unifamiliale (ex : maison de maître sur 3 étages) en 3 appartements/ studio indépendants. Je n’ai pas obtenu d’autorisation pour ce changement de d’affectation au service urbanisme de la commune et la maison sera vendue telle quelle. »
Puis-je exiger que le certificateur réalise un seul certificat PEB pour l’ensemble de ma maison ?
Malheureusement, non.
Le certificateur PEB doit tenir compte d’une situation de fait et considérer le nombre d’unités d’habitation définies par le protocole PEB.
En effet, le certificateur ne peut aucunement se baser sur un extrait cadastral, sur un titre de propriété ou encore sur des renseignements urbanistiques.
Le protocole PEB lui impose de tenir compte de la situation de fait, c’est-à-dire la réalité qui existe sur place.
Au sens du protocole PEB en Wallonie et à Bruxelles : une unité d’habitation est un bâtiment ou une partie de bâtiment affectée ou destinée au logement d’une ou plusieurs personnes. C’est une unité d’habitation autonome si elle dispose des équipements privatifs suivants : un séjour, un W-C, une douche ou baignoire et une cuisine ou kitchenette.
Attention, l’absence d’une douche ou d’une baignoire n’est pas un élément permettant de conclure qu’il ne s’agit pas d’une unité d’habitation autonome si, par ailleurs, le logement examiné dispose d’un lavabo et qu’aucune douche ou baignoire partagée entre plusieurs logements n’est présente. »
Dans ce cas, si le certificateur définit plusieurs unités d’habitation, il y aura donc plusieurs certificat PEB à établir, un pour chaque appartement/studio.
Le certificateur PEB devra encore vérifier si chaque appartement possède un chauffage individuel ou collectif.
Dans ce dernier cas, un rapport PEB partiel devra également être établi en Wallonie.
Un rapport PEB partiel, c’est quoi ?
Les immeubles à appartements qui disposent d’une installation commune de chauffage, d’eau chaude sanitaire, de ventilation ou de panneaux solaires photovoltaïques doivent faire l’objet d’un « rapport partiel » délivré par un certificateur.
Ce rapport partiel reprendra toutes les données concernant les installations de chauffage, d’eau chaude sanitaire, de ventilation et/ou solaires-photovoltaïques qui desservent plusieurs unités d’habitation. Pour établir ce rapport partiel, le certificateur doit visiter tous les espaces communs dans lesquels ces installations communes prennent place.
Remarquons que si la seule installation collective est l’installation de ventilation, un rapport partiel doit être réalisé pour décrire cette seule installation de ventilation, et ce, que cette installation soit mécanique ou naturelle.
Autrement dit, un conduit de ventilation commun (équipé ou non d’un ventilateur d’extraction) est un motif suffisant pour nécessiter un rapport partiel. L’utilité du rapport partiel pour la ventilation est notamment de poser un seul diagnostic quant à la présence ou l’absence de ventilateur commun sur un conduit commun de ventilation. Et, donc, d’éviter à tous les certificateurs des appartements de devoir analyser le système de ventilation commun afin de déterminer la présence ou l’absence de ventilateur en toiture (ou ailleurs).
Absence de mention de la performance énergétique dans la publicité
Les régions considèrent de manière générale que l’absence de la mention de la performance énergétique de l’unité PEB dans la publicité relative à sa vente ou sa location prive le potentiel bénéficiaire de ce bien d’une base objective pour comparer les biens mis sur le marché par rapport à leur aspect énergétique.
Pour ces raisons, des contrôles ont été mis en place pour vérifier que les données PEB soient présentes dans les annonces et que les certificats PEB soient transmis lors de l’acte de vente. Les propriétaires qui ne respectent pas l’obligation de produire un certificat PEB risquent donc fortement une amende administrative.
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