Indexation du loyer et PEB en 2026 : ce qui change dans les 3 régions
16 juin 2026
Wallonie, Bruxelles, Flandre : le lien entre certificat PEB et droit d’indexer le loyer n’est plus le même d’une région à l’autre. Voici l’état réel de la réglementation en 2026, et ce que cela implique concrètement pour les propriétaires-bailleurs.
Beaucoup de bailleurs pensent encore que « le gel des loyers liés au PEB, c’est terminé partout ». C’est en partie vrai… et en partie faux. Le mécanisme de blocage total a effectivement disparu, mais il a été remplacé — à Bruxelles et en Flandre — par un système de facteur de correction qui reste bien en vigueur. En Wallonie, en revanche, le PEB n’a plus aucune incidence sur le droit d’indexer.
Résultat : selon la région où se situe votre bien et la date de signature du bail, vous n’avez pas du tout les mêmes droits. On fait le point, clairement.
Le principe de base : pas de PEB valable, pas d’indexation
Avant même de parler de régions, une règle s’applique partout en Belgique : pour indexer un loyer, le propriétaire doit disposer d’un certificat PEB valable et l’avoir communiqué au locataire.
Sans certificat — ou avec un certificat périmé (la durée de validité d’un PEB est de 10 ans) — l’indexation peut être contestée, voire totalement bloquée. À Bruxelles, c’est particulièrement strict : l’absence de certificat empêche purement et simplement toute indexation.
À cela s’ajoutent les conditions classiques de l’indexation, valables dans les trois régions :
- un bail écrit et enregistré auprès du SPF Finances ;
- une demande écrite du propriétaire (l’indexation n’est jamais automatique) ;
- une seule indexation par an, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail ;
- un effet rétroactif limité à 3 mois maximum.
Ces règles posées, voyons les spécificités régionales.
Wallonie : le PEB n’a plus d’impact sur l’indexation
C’est la situation la plus simple. La Wallonie avait instauré une restriction temporaire entre le 1ᵉʳ novembre 2022 et le 31 octobre 2023 (indexation réduite pour les classes D et E, gel total pour les F et G). Depuis le 1ᵉʳ novembre 2023, cette restriction est supprimée.
En 2026, le score PEB de votre logement n’a donc plus aucune incidence sur votre droit d’indexer : l’indexation suit intégralement la formule fédérale standard, quel que soit le label. Aucun coefficient correcteur ne s’applique, contrairement aux deux autres régions.
⚠️ Une seule réserve : vous devez toujours disposer d’un PEB valable pour le bien loué. Le label ne conditionne plus le montant, mais l’existence d’un certificat à jour reste indispensable.
Bruxelles : un facteur de correction pour les anciens baux
À Bruxelles, le lien entre PEB et indexation existe toujours, mais il ne concerne qu’une catégorie précise de baux.
Depuis le 14 octobre 2023, l’indexation des logements classés E, F ou G est de nouveau autorisée, mais elle peut nécessiter l’application d’un facteur de correction qui réduit la hausse. Ce mécanisme ne s’applique que si trois conditions sont réunies :
- le bail est entré en vigueur avant le 14 octobre 2022 ;
- le logement affiche un PEB E, F ou G ;
- le bien est loué sur le marché locatif privé (ou via certains dispositifs publics).
À retenir : pour un bail bruxellois entré en vigueur après le 14 octobre 2022, le facteur de correction ne s’applique pas. L’indexation est pleine et normale, quel que soit le label énergétique — à condition, bien sûr, qu’un PEB valable ait été communiqué au locataire.
Flandre : facteur de correction et durcissement programmé
La Flandre fonctionne sur la même logique que Bruxelles, mais étend le correctif au label D en plus des E et F.
Depuis le 1ᵉʳ octobre 2023, l’indexation est de nouveau possible pour les logements classés D, E ou F (ou sans EPC valable), moyennant un facteur de correction. Celui-ci ne s’applique que si le bail est entré en vigueur avant le 1ᵉʳ octobre 2022. Pour un bail postérieur à cette date, l’indexation est normale, sans correctif.
Mais la Flandre va plus loin : la trajectoire se durcit dans les prochaines années.
- À partir de 2028 : les logements classés E ou F ne pourront plus être indexés tant que le label n’aura pas été amélioré.
- À partir de 2030 : ces logements ne pourront plus être mis en location sans atteindre au minimum le label D.
Pour un bailleur flamand, anticiper la rénovation et la mise à jour du certificat n’est donc plus une option à moyen terme.
Comment savoir quel régime s’applique à votre bien ?
Tout se joue sur deux questions :
- Dans quelle région se situe le bien ?
- À quelle date le bail est-il entré en vigueur ?
Le label PEB n’entre en jeu qu’à Bruxelles et en Flandre, et uniquement pour les baux antérieurs aux dates de bascule.
| Région | Bail entré en vigueur AVANT la date pivot | Bail entré en vigueur APRÈS la date pivot |
|---|---|---|
| Wallonie | Indexation normale (plus aucune restriction PEB depuis nov. 2023) | Indexation normale |
| Bruxelles (pivot : 14 oct. 2022) | Facteur de correction si PEB E, F ou G | Indexation normale, quel que soit le label |
| Flandre (pivot : 1ᵉʳ oct. 2022) | Facteur de correction si PEB D, E ou F (ou sans EPC) | Indexation normale, quel que soit le label |
Dans tous les cas : un PEB valable, communiqué au locataire, et un bail enregistré restent obligatoires pour pouvoir indexer.
Mauvais label PEB : combien ça coûte vraiment ?
Pour les baux concernés à Bruxelles et en Flandre, un mauvais label n’est pas qu’une question d’image : il ampute directement le rendement locatif. Le facteur de correction s’applique à chaque indexation annuelle, et ce tant qu’un meilleur certificat n’a pas été présenté.
C’est précisément là que se situe l’opportunité : dès qu’un nouveau PEB — établi après travaux ou après une réévaluation correcte du bien — fait sortir le logement de la mauvaise classe, le correctif disparaît et le bailleur retrouve son plein droit d’indexation. Dans bien des cas, le coût d’un nouveau certificat est récupéré en une à deux indexations.
Et dans les biens situés « à la limite » entre deux classes, quelques améliorations ciblées peuvent suffire à basculer dans la classe supérieure. Encore faut-il un diagnostic précis pour identifier les leviers les plus rentables.
Questions fréquentes
Mon bail a été signé en 2024 à Bruxelles, mon bien est classé F. Puis-je indexer normalement ?
Oui. Le facteur de correction ne vise que les baux entrés en vigueur avant le 14 octobre 2022. Pour un bail postérieur, l’indexation est pleine, à condition d’avoir communiqué un PEB valable au locataire.
Je n’ai pas de certificat PEB. Puis-je quand même indexer ?
Non. Un PEB valable et communiqué au locataire est une condition préalable dans les trois régions. À Bruxelles, son absence bloque entièrement l’indexation. Un certificat périmé (plus de 10 ans) équivaut à une absence de certificat.
En Wallonie, le label PEB joue-t-il encore un rôle dans l’indexation ?
Non, plus depuis le 1ᵉʳ novembre 2023. L’indexation suit la formule standard quel que soit le label. Un certificat valable reste toutefois requis.
Refaire mon PEB après travaux peut-il m’aider ?
Oui, à Bruxelles et en Flandre. Présenter un meilleur certificat met fin à l’application du facteur de correction et restaure le droit à une indexation pleine.
Besoin d’y voir clair pour votre bien ?
La réglementation PEB évolue régulièrement et varie fortement d’une région à l’autre. Pour un bien loué, disposer d’un certificat PEB à jour est la condition de base pour sécuriser — et optimiser — votre droit d’indexation.
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