Bailleurs à Bruxelles · Mise à jour 2026

Votre loyer, pouvez-vous l’indexer ? Tout se joue sur une lettre.

À Bruxelles, la classe de votre certificat PEB décide si — et de combien — vous pouvez indexer. Voici le régime réellement en vigueur, le tableau officiel des facteurs et un calculateur pour trancher en 30 secondes.

Calculer mon indexation Commander mon PEB

Ce que chaque classe autorise

A

Indexation pleine

100 %

B

Indexation pleine

100 %

C

Indexation pleine

100 %

D

Indexation pleine

100 %

E

Facteur de correction

≈ 0,95

F

Facteur de correction

≈ 0,90

G

Facteur de correction

≈ 0,90

Ø

Sans PEB : bloqué

0 %

L’essentiel en 30 secondes

Le blocage total, c’est fini. Place au facteur de correction.

Depuis le 14 octobre 2023, les logements énergivores peuvent de nouveau être indexés à Bruxelles — mais l’indexation est rabotée par un facteur de correction pour les classes E, F et G. Trois cas couvrent l’ensemble des situations.

Cas 1

PEB A à D

Indexation pleine, formule fédérale standard. Aucun facteur, quelle que soit la date du bail. Le D n’est jamais concerné par une réduction.

Cas 2

PEB E, F ou G

Indexation autorisée mais réduite par un facteur de correction — uniquement pour les baux entrés en vigueur avant le 14 octobre 2022. Un bail plus récent s’indexe à 100 %.

Cas 3

Pas de PEB

Sans certificat PEB valide communiqué au locataire, aucune indexation n’est possible — peu importe la classe réelle du logement. Cette règle prime sur toutes les autres.

Un PEB à jour = une indexation sécurisée

Certificat PEB bruxellois établi par un certificateur agréé, valable 10 ans, transmis au format opposable.

Commander mon PEB 02 880 21 71

Quand le facteur s’applique

Les trois conditions cumulatives

Le facteur de correction ne s’applique que si votre logement coche les trois cases en même temps. Il suffit qu’une seule manque pour revenir à l’indexation standard.

Bail antérieur au 14 octobre 2022
Les baux entrés en vigueur à partir de cette date suivent le calcul fédéral standard, sans correction liée au PEB.

Certificat PEB classé E, F ou G
Les classes A, B, C et D échappent au mécanisme et s’indexent pleinement.

Logement du marché privé ou public
Y compris CPAS, commune, agence immobilière sociale ou Régie foncière. Les logements des SISP et du Fonds du Logement ne sont pas concernés.

Deux prérequis à ne jamais oublier
Le bail doit être enregistré, et le certificat PEB doit avoir été communiqué au locataire (valide au moment de la demande). Sans cela, l’indexation est juridiquement bloquée, bonne classe ou pas.

Source : Bruxelles Logement (be.brussels)

Le tableau officiel des facteurs de correction

Le résultat de la formule standard (loyer de base × nouvel indice) / indice de départ est multiplié par ce facteur. Il dépend à la fois de la classe PEB et du mois anniversaire du bail.

Facteurs de correction
Mois anniversaire du bail	PEB = E	PEB = F ou G
Du 14 au 31 octobre	0.949447646	0.898895293
Novembre	0.945356473	0.890712946
Décembre	0.951977401	0.903954802
Janvier	0.951950895	0.903901791
Février	0.961757813	0.923515625
Mars	0.967996216	0.935992433
Avril	0.965766823	0.931533646
Mai	0.971941594	0.943883189
Juin	0.972124068	0.944248135
Juillet	0.976119286	0.952238571
Août	0.977109655	0.954219311
Septembre	0.980049682	0.960099363
Du 1er au 13 octobre	0.989805521	0.979611041

À lire : plus l’anniversaire est proche d’octobre, plus le facteur est bas — ces baux ont subi le gel le plus longtemps. Valeurs valables jusqu’au 31/08/2026 ; le module officiel est mis à jour le 5 de chaque mois. En cas de doute, le fichier Excel de Bruxelles Logement fait foi.

Outil

Calculez votre indexation bruxelloise

Renseignez votre situation : l’outil applique la bonne règle, sélectionne le facteur au mois près et vous dit exactement ce que vous pouvez demander.

Calculateur d'indexation — Région de Bruxelles-Capitale

Classe PEB du logement

Entrée en vigueur du bail

Mois anniversaire du bail

Loyer de base (€/mois)

Indices de référence

Date d'effet du bail

Date d'indexation

Indice de départ

Nouvel indice santé

Le bail est enregistré Le PEB a été communiqué au locataire

Indexation réduite (facteur de correction)

—

Loyer indexé applicable (€/mois)

Indexation standard—

Facteur appliqué—

Manque à gagner mensuel—

Commander mon PEB

Indices santé (base 2013 = 100, source Statbel) : indice de départ = mois précédant la date d'effet du bail ; nouvel indice = mois précédant la date d'indexation. Table intégrée de janvier 2020 à juillet 2026. Pour les baux antérieurs, passez en mode manuel. Estimation indicative — le fichier Excel officiel de Bruxelles Logement fait foi.

Attention aux calculateurs approximatifs

Une grille circule partout. Elle est fausse.

Beaucoup d’outils en ligne affichent encore l’ancienne mesure d’urgence de 2022-2023. Sur un sujet où une erreur se paie devant le juge de paix, mieux vaut la version officielle.

Ce qui circule (périmé)

« 100 % pour A-C, 75 % pour D-E, 0 % pour F-G »

Le D serait pénalisé — faux, il ne l’est pas
Le E serait à 75 % — faux, c’est un facteur ≈ 0,95
Le F-G serait à 0 % — c‘était l’ancien régime, abrogé
Reflète la mesure temporaire d’octobre 2022, plus en vigueur

Le régime réel 2026

Facteur de correction, E / F / G uniquement

A, B, C et D : indexation pleine à 100 %
E : facteur ≈ 0,95 selon le mois anniversaire
F et G : facteur ≈ 0,90, jamais 0 %
Uniquement pour les baux d’avant le 14 octobre 2022

Exemple chiffré

Ce que le facteur change concrètement

Appartement bruxellois, bail signé en 2016, loyer de base 900 €, anniversaire en mai. Indice de départ 118,50 → nouvel indice 128,20.

Indexation standard : 900 × (128,20 / 118,50) = 973,68 €

Si le logement est classé D ou mieux : le bailleur peut demander les 973,68 €. Rien ne s’y oppose.

Si classé F ou G (facteur mai = 0,9439) : 973,68 × 0,9439 = 919,08 €

Écart : ≈ 55 €/mois, soit près de 655 €/an de rendement rogné — chaque année, tant que le logement reste en F ou G. Refaire le PEB après travaux pour repasser en D restaure l’indexation pleine.

Vue d’ensemble

PEB et indexation : trois régions, trois régimes

Le lien entre certificat PEB et droit d’indexer n’est pas le même d’une région à l’autre. Utile si vous gérez des biens au-delà de Bruxelles.

Bruxelles-Capitale

Facteur de correction

Maintenu pour les baux d’avant le 14/10/2022 en PEB E, F ou G. Pas de PEB valide = pas d’indexation.

Certificat PEB Bruxelles-Capitale

Wallonie

Plus d’incidence directe

Le mécanisme de gel lié au PEB a été abrogé fin 2023. Le label ne conditionne plus le montant, mais un PEB valide reste requis pour louer.

Certificat PEB Wallonie

Flandre

Restrictions annoncées

Un mécanisme lié à l’EPC reste discuté, avec une fin d’indexation annoncée pour les labels E et F à l’horizon 2028. Nous consulter pour votre cas.

Certificat PEB Flandre

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Questions fréquentes

Vos questions, réponses claires

Mon logement est passé de G à D après rénovation. Que se passe-t-il ?

Le facteur de correction cesse de s’appliquer dès que vous présentez un certificat PEB de classe A à D. Vous retrouvez le droit à l’indexation pleine pour les indexations futures. C’est le levier le plus direct pour débloquer votre rendement locatif.

Pendant combien de temps dois-je appliquer le facteur ?

Tant que les trois conditions restent réunies : bail antérieur au 14 octobre 2022 et certificat PEB toujours classé E, F ou G. Le facteur s’applique jusqu’à ce que vous puissiez présenter un meilleur certificat (A à D).

Je n’ai jamais fait établir de PEB. Puis-je quand même indexer ?

Non. À Bruxelles, sans certificat PEB valide communiqué au locataire, aucune indexation n’est possible, quelle que soit la classe réelle du bien. Faire établir un certificat (valable 10 ans) débloque la situation pour les indexations à venir.

Le facteur peut-il faire baisser mon loyer sous le montant actuel ?

Le facteur s’applique au résultat de la formule d’indexation, pas au loyer en cours. Un plafond existe également : si la formule adaptée donnait un montant supérieur à la formule de droit commun, c’est cette dernière qui s’applique.

Où trouver mon certificat PEB actuel ?

Dans votre bail (souvent annexé), auprès du certificateur agréé qui l’a établi, ou dans la base de données de Bruxelles Environnement. S’il est expiré, un nouveau certificat doit être transmis au locataire avant toute indexation.

Le gel de l‘indexation des passoires énergétiques est-il encore d’application ?

Non. Le blocage total instauré en octobre 2022 a été remplacé, depuis le 14 octobre 2023, par un mécanisme permanent de facteur de correction (Ordonnance du 13 octobre 2023, article 224/2 du Code bruxellois du Logement). Les classes E, F et G s’indexent donc à nouveau, mais partiellement.

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Un PEB à jour, et votre indexation est sécurisée

Organisme accrédité, certificateurs sur tout Bruxelles et la Wallonie, rapport opposable. Débloquez votre droit à indexer — ou passez en classe supérieure pour récupérer l’indexation pleine.

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Sources : Région de Bruxelles-Capitale (be.brussels), Code bruxellois du Logement art. 224/2, Ordonnance du 13 octobre 2023. Contenu informatif mis à jour en 2026 — ne remplace pas un conseil juridique individualisé.

Votre loyer, pouvez-vous l’indexer ? Tout se joue sur une lettre.

Le blocage total, c’est fini. Place au facteur de correction.

PEB A à D

PEB E, F ou G

Pas de PEB

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Les trois conditions cumulatives

Le tableau officiel des facteurs de correction

Facteurs de correction

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Une grille circule partout. Elle est fausse.

« 100 % pour A-C, 75 % pour D-E, 0 % pour F-G »

Facteur de correction, E / F / G uniquement

Ce que le facteur change concrètement

PEB et indexation : trois régions, trois régimes

Bruxelles-Capitale

Wallonie

Flandre

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